各設區市住房城鄉建設局，各有關單位：

為進一步完善我區物業服務行業信用體系建設，強化物業行業招投標監管，規范物業招投標各方主體行為，推動行業高質量發展，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣西壯族自治區物業管理條例》以及住房城鄉建設部等部門印發的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》等法律法規和文件精神，我廳起草了《廣西壯族自治區物業服務招投標管理辦法（試行）》（征求意見稿），先后征求各設區市住房城鄉建設局，自治區發展改革委、公安廳、民政廳、財政廳、自然資源廳、應急管理廳、市場監管局、國動辦和廣西消防救援總隊等單位的意見建議，形成了公開征求意見稿。現面向社會公開征求意見，歡迎有關單位和社會各界人士提出寶貴意見和建議，并于2025年5月20日前將修改意見建議反饋表（詳見附件2）發送至我廳住房改革與發展處工作郵箱。

聯系人：覃應森；聯系電話：0771-2366112；工作郵箱：gxfgb@www.91exin.com。

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附件：1. 《廣西壯族自治區物業服務招投標管理辦法（試行）》

（征求意見稿）

1. 修改意見建議反饋表

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廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳

2025年4月15日

（此件公開發布）

附件1

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廣西壯族自治區物業服務招投標管理辦法

（試行）

（征求意見稿）

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第一章? 總 則

第一條 為規范本自治區物業管理招投標行為，保護當事人的合法權益，促進物業管理公平競爭和質價相符的市場機制，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣西壯族自治區物業管理條例》，參考《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等有關規定，結合我區實際情況制定本辦法。

第二條 本辦法適用于廣西壯族自治區行政區域內，符合業主大會成立條件的住宅（含商住）物業的業主、業主大會通過招投標方式選聘物業服務人及其監督管理的活動。

物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正、誠實信用原則。

第三條 自治區住房城鄉建設行政主管部門負責全區物業管理招標投標活動的指導監督，并在廣西房地產行業動態監管信息平臺（以下簡稱監管平臺）中建立統一的物業管理招投標平臺（以下簡稱招投標平臺），為物業管理招投標提供服務。

市、縣（市、區）物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理招投標活動的指導監督。

第四條 物業服務項目招標信息優先通過公共媒體發布，招標公告的期限為5個工作日。

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第二章? 招 標

第五條 招標人應當對招標項目科學合理地確定招標需求，委托第三方評估機構進行查驗評估、服務需求論證、運行成本測算、收費標準評估等籌備工作。

招標人委托代理機構組織招標的，招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。

第六條 物業管理招標可分為“公開招標”和“邀請招標”。招標人采取公開招標方式的，應在公共媒介上發布招標公告（詳見附件2）。招標人采用邀請招標的，鼓勵招標人從自治區住房城鄉建設行政主管部門行業監管平臺中隨機抽取至少3家信用等級為AA以上的物業服務企業中作為邀請對象。

第七條 招標人應當按照招標公告或者投標邀請書規定的時間、地點提供招標文件，期限不得少于5個工作日；期限屆滿后獲取招標文件的潛在投標人不足3家的，可以順延并予公告。

第八條 招標人應按本辦法要求在招標前完成招標文件（詳見附件2）的編制。

第九條 招標人根據項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘物業現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。

組織現場踏勘或者召開答疑會的，應當在招標文件中載明，或者以書面形式通知所有潛在投標人。

第十條 公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日，不得少于15日。

第十一條 招標人可對已發出的招標文件、投標邀請書進行必要的澄清或者修改，但不得改變招投標的和資格條件。澄清或者修改應當在原公告發布媒體上發布澄清公告，并以書面形式告知所有潛在投標人。澄清或者修改的內容為招標文件、投標邀請書的組成部分。

澄清或者修改的內容可能影響投標文件編制的，招標人應當在投標截止時間至少7日以書面形式通知所有潛在投標人；不足7日的招標人應當順延提交投標文件的截止時間。

第十二條 招標人在發布招標公告或者發出投標邀請書后，除因重大變故招標任務取消情況外，不得擅自終止招標活動。

終止招標的，招標人應當及時在原公告發布媒體上發布終止公告，并以書面形式將項目實施情況和招標任務取消原因通知潛在投標人。已經收取招標文件費用或者投標保證金的，招標人應當在終止招標活動后5個工作日內退還所收取的費用。

第十三條 當招標人為業主委員會或物業管理委員會時，業主委員會或物業管理委員會可按照“評定分離”的原則，通過招投標方式推選出不少于3個中標候選人，并根據招投標結果擬定物業服務選聘方案提請業主大會審議。審議通過后，應采用投票方式確定中標企業，業主支持率最高的為中標單位，并依法簽訂物業服務合同，合同實施前應向全體業主公示不少于5個工作日。

第十四條 招標人應當在發布招標公告或投標邀請書前向全體業主公示招標文件（詳見附件2），公示期不少于7天。

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第三章 投 標

第十五條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，并對招標文件提出的要求和條件作出明確響應。

第十六條 投標人應當在招標文件要求的截標時間前將投標文件密封送達開標地點。招標人或招標代理機構收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人、簽收時間和投標文件密封情況的簽收回執，并妥善保存投標文件。任何單位和個人均不得在截標時間前開啟投標文件。

第十七條 投標人在招標文件要求的截標時間前，可補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人或招標代理機構。補充、修改的內容應當按照招標文件要求簽署、蓋章、密封，作為投標文件的組成部分。在招標文件要求的截標時間后送達的補充或者修改的內容無效。

第十八條 投標人撤回已提交的投標文件應當在截標時間前書面通知招標人或招標代理機構。招標人或招標代理機構已收取投標保證金的，應當自收到投標人書面撤回通知之日起5日內退還，但因投標人自身原因導致無法及時退還的除外。

招標人或者招標代理機構應當自中標通知書發出之日起5個工作日內退還未中標人的投標保證金，自服務合同簽訂之日起5個工作日內退還中標人的投標保證金或者轉為中標人的履約保證金。

第十九條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

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第四章? 開標、評標

第二十條 開標時間應與截標時間一致，開標地點應為招標文件中載明的地點。

第二十一條 開標由招標人或招標代理機構主持，邀請所有投標人參加。評標委員會成員不得參加開標活動。

投標人不足3家的，不得開標。

第二十二條 投標人代表對開標過程和開標記錄有疑義，以及認為招標人或招標代理機構相關工作人員有需要回避的情形的，應當場提出詢問或回避申請。招標人或招標代理機構對詢問或回避申請應及時處理。投標人未參加開標的，視同認可開標結果。

第二十三條 投標截止后投標人數量不足3家或者資格符合的投標人不足3家的，除招標任務取消情形外，按照以下方式處理：

（一）招標文件存在不合理條款或者招標程序不符合規定的，由招標人或招標代理機構改正后依法重新招標；

（二）招標文件沒有不合理條款、招標程序符合規定，需要采用其他方式招標的，招標人應當及時更換。

第二十四條?招標人負責組織評標工作應按照本辦法履行相應職責（詳見附件3）。

第二十五條 評標由招標人依規建立的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和物業服務行業評審專家組成，成員一般為5人以上的單數，其中招標人代表以外的評審專家不得少于成員總數的三分之二。

評標委員會的專家成員，應當由招標人或招標代理機構從自治區行業行政主管部門推薦或自治區行業社會組織建立的專家庫中對應專業隨機抽取。

第二十六條評標委員會負責具體評標事務，并按照本辦法履行相應職責（詳見附件3）。

第二十七條 評標委員會成員應當公正履責，對所提出的評審意見承擔相應責任。

評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露評審過程相關信息。

第二十八條 評標委員會應當對符合資格的投標文件進行符合性審查，以確定其是否滿足招標文件的實質性要求。

第二十九條 為提升物業服務品質，鼓勵招標人遵循質價相符原則，優先采用綜合評分法（詳見附件1）選擇物業服務人。

第三十條 綜合評分法評審因素應在招標文件中載明且與采購需求相關，包括投標報價、技術或者服務水平、履約能力、售后服務等。資格條件不得作為評審因素。

評審因素應當細化和量化，且與相應的商務技術條件對應。商務技術條件指標有區間規定的，評審因素應當量化到相應區間，并設置各區間對應的不同分值。

服務項目的價格分值與商務分值占總分值的比重應不高于50%。

第三十一條 評標委員會按評審后得分由高到低順序排列，評選出前3名提供給招標人選擇。得分相同的，按投標報價由低到高順序排列。得分且投標報價相同的并列。

第三十二條?評標委員會根據全體評標成員簽字的原始評標記錄和評標結果編寫評標報告（詳見附件2）。

第三十三條 評標委員會成員對需要共同認定的事項存在爭議的，應當按照少數服從多數的原則作出結論。持不同意見的評標委員會成員應當在評標報告上簽署不同意見及理由，否則視為同意評標報告。

第三十四條 評標結果匯總完成后，除下列情形外，任何人不得修改評標結果：

（一）分值匯總計算錯誤的；

（二）分項評分超出評分標準范圍的；

（三）評標委員會成員對客觀評審因素評分不一致的；

（四）經評標委員會認定評分畸高、畸低的。

評標報告簽署前，經復核發現存在以上情形之一的，評標委員會應當當場修改評標結果，并在評標報告中記載；評標報告簽署后，招標人發現存在以上情形之一的，應當組織原評標委員會進行重新評審，重新評審改變評標結果的，書面報告招標人。

投標人對本條第一款情形提出質疑的，招標人可以組織原評標委員會進行重新評審，重新評審改變評標結果的，應當書面報告招標人。

第三十五條 評標委員會發現招標文件存在歧義、重大缺陷導致評標工作無法進行，或者招標文件內容違反國家有關強制性規定的，應當停止評標工作，與招標人溝通并作書面記錄。招標人確認后，應當修改招標文件，重新組織招標活動。

第三十六條 評標委員會或者其成員存在下列情形導致評標結果無效的，招標人可以重新組建評標委員會進行評標，但招標合同已經履行的除外：

（一）評標委員會組成不符合本辦法規定的；

（二）有評標委員會及其成員禁止性規定（詳見附件4）情形的；

（三）評標委員會及其成員獨立評標受到非法干預的。

有違法違規行為的原評標委員會成員不得參加重新組建的評標委員會。

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第五章 中標和合同

第三十七條 招標代理機構應當在評標結束后2個工作日內將評標報告送招標人。

招標人應當自收到評標報告之日起在投標有效期內，根據評標報告確定的中標候選人名單、業主大會表決通過的選聘方案及投票結果，最終確定中標人。

選聘方案未明確中標人確定方式的可按以下推薦方式確定中標人：組織召開業主大會，對中標候選人進行表決投票，對得票權數最高的作為中標人予以公示，公示期不少于5個工作日。如滿足表決票有效送達且業主在規定時間內不參加業主大會，不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的，其投票權數計入業主參加會議表決的多數票。如公示期間，未收到專有部分面積過三分之一的業主且參與表決人數過三分之一的業主書面反對，則該中標候選人確定為中標人；如公示期間，收到專有部分面積過三分之一的業主且參與表決人數過三分之一的業主書面反對，則本次招標流標，宜重新招標選聘物業服務人。

第三十八條 招標人應當自中標人確定之日起2個工作日內，在招標公告發布的媒體上公告中標結果，中標公告期限為1個工作日。

邀請招標人采用書面推薦方式產生符合資格條件的潛在投標人的，還應當將所有被推薦供應商名單和推薦理由隨中標結果同時公告。

在公告中標結果的同時，招標人應當向中標人發出中標通知書；對未通過資格審查的投標人，應當告知其未通過的原因；采用綜合評分法評審的，還應當告知未中標人本人的評審得分與排序。

第三十九條 中標通知書發出后，招標人不得違法改變中標結果，中標人無正當理由不得放棄中標。

當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，應重新招標。

第四十條 招標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人投標文件的規定，與中標人簽訂書面合同。所簽訂的合同不得對招標文件確定的事項和中標人投標文件作實質性修改。

招標人不得向中標人提出任何不合理的要求作為簽訂合同的條件。

招標人和中標人簽訂背離招投標文件實質性內容或者補充協議的，記入招標人和投標人信用信息。

第四十一條 招標人應當在簽訂物業服務合同之日起15日內，按照本辦法將下列材料上傳監管平臺：

（一）中標通知書；

（二）評標委員會的評標報告；

（三）中標人投標文件的節選內容；

（四）新簽訂物業服務合同的節選內容。

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第六章 附 則

第四十二條 本辦法規定按日計算期間的，開始當日不計入，從次日開始計算。期限的最后1日是國家法定節假日的，順延到節假日后的次日為期限的最后1日。

招標代理機構及評標專家在招標投標活動中的相關誠信信息，納入信用信息管理。

第四十三條 本辦法由廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳負責解釋。

第四十四條 本辦法自2025年 月? 日起施行。

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附件：1. 本辦法相關名詞解釋

2. 招標公告、文件、信息公示及評標報告內容

3. 招標人和評標委員會職責

4. 相關禁止性規定

附件1

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本辦法相關名詞解釋

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一、招標人：是指依法進行物業管理招標的建設單位、業主或者業主大會、業主委員會或物業管理委員會，以及街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會等業主共同決定依法委托的其他主體。

二、投標人：是指響應物業管理招標、參加投標競爭的具備相應信用等級的物業服務企業。

三、公開招標：是指招標人依法以招標公告的方式邀請所有潛在的非特定的供應商參加投標的招標方式。建筑面積在十萬平方米以上（含十萬平方米）的，應通過公開招標的方式選聘物業服務人。

四、邀請招標：是指招標人依法以投標邀請書的方式邀請3家符合資格的供應商參加投標的招標方式。建筑面積不超過十萬平方米的，經業主大會表決同意后業主可采用邀請招標的方式選聘物業服務人。

五、綜合評分法：是指投標文件滿足招標文件全部實質性要求，且按照評審因素的量化指標評審得分最高的投標人為中標候選人的評標方法。

六、公共媒體：包括但不限于自治區住房城鄉建設行政主管部門的行業監管平臺、陽光采購服務平臺、代理機構網站、招標項目所在市級以上行政區域內的融媒體、行業協會網站等。需公開的信息包括但不限于招標公告、澄清或更正、中標結果、合同等。

七、潛在投標人：是指已經報名獲取招標文件的或者被邀請的供應商。

八、本文所稱的“以上”“以下”“以內”“屆滿”，包括本數；所稱的“不滿”“超過”“以外”，不包括本數。

附件2

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招標公告、文件、信息公示及評標報告內容

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一、公開招標公告主要內容

（一）招標人及其委托的招標代理機構的名稱、地址和聯系方式；

（二）招標項目的名稱、預算金額；

（三）招標人的招標需求；

（四）投標人的資格要求；

（五）獲取招標文件的時間期限、地點、方式及招標文件售價；

（六）公告期限；

（七）投標截止時間、開標時間及地點；

（八）招標項目聯系人姓名和聯系方式。

招標文件的內容不得違反法律、行政法規、強制性標準或者違反公開、公平、公正、誠實信用原則，有違反規定情形，影響潛在投標人投標結果的，招標人應當修改招標文件后重新招標。

二、招標文件內容

（一）招標公告或投標邀請；

（二）招標人簡介，包括名稱、地址、聯系方式、采購需求等；

（三）招標項目查驗評估報告，包括物業項目名稱、地址、物業管理區域和范圍、物業類型、物業管理用房配備情況、公共設施設備運行情況等；

（四）根據招標人需求確定物業服務內容及服務標準，并優化物業服務方案；

（五）投標人須知：包括對投標人及投標文件的要求（投標文件的密封、簽署、蓋章要求等），投標人的資格（包含物業服務企業在監管信息平臺所公示的信用等級信息）、投標文件的格式、主要內容及份數、投標報價要求、投標保證金交納、退還方式以及不予退還保證金的情形描述、投標有效期、投標截止時間、開標時間及地點等；

（六）根據物業管理運行成本測算和收費標準評估確定招標項目預算金額，如設定最高限價的，還應當公開最高限價；

（七）評標辦法及評分標準、中標人選聘方式和投標無效情形；

（八）招標活動方案，包括招標組織機構；

（九）物業服務合同示范文本及簽訂說明；

（十）物業服務合同中期評估及合同后評價的標準及要求；

（十一）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

對于不允許偏離的實質性要求和條件，招標人應當在招標文件中規定，并以醒目的方式標明。

三、招標文件信息公示內容

（一）《物業管理項目招標信息情況表》；

（二）招標文件（含招標公告）；

（三）物業管理區域劃分證明和物業管理用房配置情況文件，無法提供該項材料的老舊小區，可提供相關佐證材料代替；

（四）法律、法規規定的其他材料；

（五）招標人委托招標代理機構辦理招標事宜的，應附上招標委托代理合同。

材料不全的，物業管理行政主管部門應提示招標人補正。補正后，物業項目所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門應將以上資料上傳至監管平臺。

四、評標報告內容

（一）招標公告刊登的媒體名稱、開標日期和地點；

（二）投標人名單和評標委員會成員名單；

（三）評標方法和標準；

（四）開標記錄和評標情況及說明，包括無效投標人名單及原因；

（五）評標結果，確定的中標候選人名單或者經招標人委托直接確定的中標人；

（六）其他需要說明的情況，包括評標過程中投標人根據評標委員會要求進行的澄清、說明或者補正，評標委員會成員的更換等。

附件3

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招標人和評標委員會職責

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一、招標人職責

（一）核對評審專家身份和招標人代表授權函，對評審專家在評標活動中的職責履行情況予以記錄，并及時將有關違法違規行為向物業所在地的縣（市、區）級行政主管部門報告；

（二）宣布評標紀律；

（三）公布投標人名單，告知評審專家應當回避的情形；

（四）組織評標委員會推選評標組長，招標人代表不得擔任組長；

（五）在評標期間采取必要的通訊管理措施，保證評標活動不受外界干擾；

（六）根據評標委員會的要求介紹相關政策法規、招標文件；

（七）維護評標秩序，監督評標委員會依照招標文件規定的評標程序、方法和標準進行獨立評審，及時制止和糾正投標人代表、評審專家的傾向性言論或者違法違規行為；

（八）核對評標結果，有本辦法第六十四條規定情形的，要求評標委員會復核或者書面說明理由，評標委員會拒絕的，應予記錄并向招標人報告；

（九）評審工作完成后，按照規定向評審專家支付勞務報酬和異地評審差旅費，不得向評審專家以外的其他人員支付評審勞務報酬；

（十）處理與評標有關的其他事項。

招標人可以在評標前說明項目背景和招標需求，說明內容不得含有歧視性、傾向性意見，不得超出招標文件所述范圍。說明應當提交書面材料，并隨招標文件一并存檔。

二、評標委員會職責

（一）審查、評價投標文件是否符合招標文件的商務、技術等實質性要求；

（二）要求投標人對投標文件有關事項作出澄清或者說明；

（三）對投標文件進行比較和評價；

（四）確定中標候選人名單，以及根據招標人委托直接確定中標人；

（五）向招標人或者有關部門報告評標中發現的違法行為。

與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。

附件4

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相關禁止性規定

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一、投標人禁止性規定

（一）投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

（二）投標人不得與招標人串通投標，損害招標人利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

（三）禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

（四）在評標過程中發現投標人有上述禁止情形的，評標委員會應當認定其投標無效，并書面報告行業行政主管部門。由行業行政主管部門核實后，違規情形將被計入投標人的信用信息。

二、評標委員會及其成員禁止性規定

（一）確定參與評標至評標結束前私自接觸投標人或者與招標結果有利害關系的人，收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。

（二）接受投標人提出的與投標文件不一致的澄清或者說明，本辦法第四十五條規定的情形除外。

（三）違反評標紀律發表傾向性意見或者征詢招標人的傾向性意見。

（四）對需要專業判斷的主觀評審因素協商評分。

（五）在評標過程中擅離職守，影響評標程序正常進行的。

（六）記錄、復制或者帶走任何評標資料。

（七）其他不遵守評標紀律的行為。

評標委員會成員有前款第一至五項行為之一的，其評審意見無效，且不得獲取評審勞務報酬。

附件2

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修改意見建議反饋表

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填報單位（人）：???????? ????? ??????? ?聯系電話：

注：請一行填寫一條意見，勿將所有意見填入同一行。